如何管控電梯維修保養的質量？
在物業管理活動中，對設備外包的有效管理控制，一直是物業管理活動的難點，其中對電梯外包的管控明顯，如何有效管理控制維保單位按要求對電梯設備進行維護，是物業管理活動中一直在探索的課題。
對電梯設備的維保質量的管控，實質上就是要管理控制好電梯維修保養的全過程，目前電梯維修保養存在的問題主要包括以下幾個方面：
一、電梯保養的形式小于內容。在物業管理活動中，由于一些相關設備需要具有相關技術的公司來維護，為了物業管理活動的順利實施，物業管理公司通過招標的方式與相關公司訂立服務合同，其中電梯設備的維護保養就是通過合同的方式交給相關電梯公司維保的，然而物業公司對電梯公司的運作方式僅僅停留在合同條款上，電梯相關公司一開始會派經驗豐富的員工，對所接管的電梯設備進行維護保養，當電梯設備穩定后，維保方往往會派來新人撤走老人，維持現狀。事實上電梯維護保養是綜合能力很強的工作，沒有一定經驗很難實質性完成維保工作，為了解決這種矛盾維保方會把技術含量低的工作做起來——那就是把設備表面清理干凈，而物業管理公司往往看重這一點，使管理控制電梯維保質量漸漸轉變為管控設備清潔質量。這樣就使的電梯維修保養簡化成設備清潔。
二、電梯保養人員的經驗水平較低。隨著城市快速發展，電梯數量猛曾，電梯維保人員供不應求，剛拿到電梯操作證就被電梯公司放到維保，經驗能力都有限，事實上很難有質量的完成維修、保養工作。同時一些有經驗水平較高的電梯工又往往脫離了基礎的維修保養工作。
三、電梯保養數量大。隨著市場競爭的加劇，電梯維保費用的降低，電梯公司要維持電梯工的工資增長，其基本的方法和途徑就是增加每個電梯工電梯維保的數量，由于電梯數量的增加，使得電梯保養水準難以達到合同要求，久而久之電梯的保養質量下降、故障上升、風險增大，形成惡性循環。
四、電梯維保人員的工作狀況很難被監管。由于電梯維保是相關性很強的一項工作，沒有經過相關的學習和培訓很難掌握，因此非電梯相關人員很難監管電梯維保工作，電梯維保是否做到實處也很難界定。
五、電梯備件不足。深圳有數百家電梯維保單位，大多數維保單位并不是電梯生產制造單位，配件完全靠外部采購，因此電梯維保單位不可能配備較為齊全的電梯配件，延誤電梯時間的情況時有發生，對物業管理公司造成一定的影響。
六、配件更換頻繁。主要原因就是
1、更換的配件質量不過關。
2、與維保人員的技術水平有關系。
3、通過更換配件達到創收的目的。
4、電梯設備設計的原因。
七、維保人員責任心不強。主要體現在保養過程能省就省，保養內容能少就少，保養時間盡量縮短。出現問題后找理由，互相推諉責任，使處理問題時間變得較長，對物業管理公司的要求敷衍了事。
面對電梯維保現狀，如何管控當前電梯維修保養存在的問題，提高電梯維修保養的質量，是當前物業管理公司面臨的一個共同問題，現在主要可以從以下幾個方面入手：
一、建立維保人員檔案。對電梯維保公司派駐人員進行考察，考察從3個方面入手：1、通過詢問維保程序、工作細節初步了解維保人員的理論知識。2、查看維保人員的工作年限，從側面了解維保人員的經驗水平。3、確定現場維保人員，防止電梯維保單位頻繁換人影響現場維保質量。經過細致的前期準備工作，使物業管理公司方面能很明確的知道維保人員狀況，以便的掌控維保現場質量的實現。
二、規范維保人員按計劃保養。電梯按一定時間間隔進行保養是保證電梯運行的關鍵，電梯的保養主要內容包括檢查、調整、潤滑、清潔。主要作用是保證電梯運行。按計劃保養能有效控制電梯保養的頻次，降低電梯出故障的風險。
三、明確維保單位權責以避免風險扯皮。在現實合作過程中由于權責不清造成維修拖延，保養不到位，故障頻發。物業管公司認為維保單位的水平不行，而維保單位認為物業管理公司不愿意花錢，這樣互相推諉就造成電梯維保質量下降，為了避免此類風險首先要明確配件價格、維修時限、保養頻次。其次物業管理公司應積極配合，該花錢的地方不要吝嗇。這樣有利于提高維保質量。
四、引入有經驗的電梯管理人員。在市場經濟條件下，公司的目標是追求利潤，對于電梯維保公司來講收入包括維保費用、大修費用，維保費用基本固定不變，而大修費用是變動的，如何減少不該發生的大修費用是物業管理公司急于考慮的問題，引進有經驗的電梯管理員是解決問題的關鍵。有經驗的電梯管理員能有效的監控電梯維程，提高保養質量降低、減少由于保養不到位引起的大修費用，同時也保證了物業管理公司所付費用與電梯維保公司所付出的勞動基本一致。保持對電梯的維保質量進行管控有著重要意義。
五、物業管理公司定期對維保單位進行維保質量的評估，通過對維保單位的維保質量評估來監測該階段的維保狀況，及時反饋給維保單位，同時作出書面評估報告，由維保單位確認并做出反饋，為以后合同的續簽做參考。
六、物業管理公司加強與維保單位的定期溝通，通過定期溝通加強雙方的合作，建立互信機制，避免猜忌，互利雙贏。
物業管理公司若能不斷完善管控措施，使電梯維保單位嚴格按合同要求去做，那么電梯維保質量將有明顯提升，并且保持常態化，不利于電梯設備壽命的延長，而且能提升物業管理水平，這是物業管理公司希望看到的結果。
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